La transformación urbanística de conocidas zonas de Teruel en el nuevo PGOU posibilitará 184 viviendas

La transformación urbanística de dotación en cinco reconocidos ámbitos de Teruel posibilitará la construcción de 184 viviendas en barrios ya consolidados como son el Ensanche, San León y el Centro Histórico a la vez que se incrementarán las dotaciones públicas como puede ser espacios libres y zonas verdes, equipamientos y plazas de aparcamiento. El caso más conocido puede ser el de la antigua residencia Padre Piquer, donde se prevé la construcción de 48 nuevas viviendas, pero no es el más llamativo, ya que en una manzana de la carretera Alcañiz frente a la Ciudad Escolar se propone la posibilidad de construir 82 viviendas frente a las diez actuales.

La aprobación inicial de la revisión y adaptación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) incluye una serie de documentos entre los que se incluyen las memorias de viabilidad económica de diferentes ámbitos de actuación. Estas memorias de viabilidad económica tienen una plazo de vigencia de tres años a partir de la aprobación definitiva del PGOU, y una vez revisada tiene una vigencia de cinco. Las memorias de viabilidad económica tienen un margen de beneficio que se sitúa entre el 17 y el 23%.

En el caso de la antigua residencia de ancianos Padre Píquer, situada en la calle Barcelona, se plantea la posibilidad de construir a una altura máxima a 14 plantas, igual a las parcelas de su misma manzana.

La residencia permanece cerrada desde el año 2018 debido a la imposibilidad de adaptarla a la normativa. Se han manteniendo reuniones con los propietarios, para establecer la actuación de dotación como modificación del PGOU 85 en el marco de un convenio urbanístico de planeamiento y gestión, sin conseguir llegar a un acuerdo. Como consecuencia de estos trabajos, se dispone de un estudio de mercado para esta ubicación concreta que plantea el derribo del actual edificio y la construcción de 48 viviendas, además de una zona verde de 166 metros cuadrados.

Desde el Ayuntamiento se vio que el cambio de uso del suelo era la ocasión para conseguir un equipamiento del que carece el barrio del Ensanche y que viene siendo reivindicado por la asociación de vecinos. Dar respuesta a esta demanda es el fin último de las actuaciones de dotación. La superficie necesaria sería significativamente mayor a la que resulta de la reserva mínima de equipamiento (275,92 m2 ); se han barajado en torno a 1.000 metros cuadrados..

Puesto que la cesión de suelo supondría la inviabilidad económica, la fórmula de cesión sería en el propio complejo inmobiliario. Finalmente, se ha establecido una cesión para equipamiento en planta baja, de 950 m2 de superficie construida.

La edificabilidad reconocida a la parcela por el PERI es de 6.426 m². En este caso además habría que considerar el coste de la demolición del edificio, que está estimado en 226.870 euros. Con estos cálculos el valor de suelo en origen asciende a 540.564 euros. Tras comprobar el umbral mínimo de viabilidad se plantea que para obtener un adecuado equilibrio de beneficios y cargas, se impone la cesión para equipamiento de un local en la planta baja, acondicionado a razón de 1.400 euros/m2 de superficie construida. La zona verde debe darse urbanizada, estimando un precio de 50€/m2 . Finalmente, se incrementa la cesión de aprovechamiento hasta el 20%, obteniendo un beneficio del 22,99%, que resulta aceptable.

En el barrio del Ensanche hay programadas otras dos actuaciones de dotación. Uno de los ámbitos estaría situado junto a la plaza de toros, entre la calle Córdoba y la avenida Segorbe, donde el Plan General de 1985 establecía la posibilidad de construir 42 potenciales viviendas. Ahora se proponen 65, por lo que son 23 más de lo previsto.

El edificio existente tiene entre una y tres plantas, sin embargo, el edificio contiguo hacia la avenida Sagunto tiene nueve plantas, dando como resultado una medianera de aproximadamente 24 metros de altura; el edificio que pudiera levantarse con las condiciones urbanísticas actuales, dejaría al descubierto buena parte de la misma. Para evitar este impacto negativo, el nuevo PGOU establece una altura máxima de ocho plantas, que permitirán tapar completamente la medianera, abre un vial entre la calle Córdoba y la avenida Segorbe, de modo que la nueva edificación no linde con los edificios de cuatro plantas situados al noreste, permitiendo incrementar el número de plazas de aparcamiento y mejorar la circulación rodada y peatonal. Establece la edificabilidad máxima en 8.183,30 m2 , de modo que en la parcela resultante se pueda materializar coherentemente la edificación que tape las medianeras.

La apertura del vial producirá más plazas de aparcamiento en superficie de las resultantes de la reserva; sin embargo, se considera importante conseguir el mayor número debido a la alta demanda de aparcamientos, por la proximidad al centro histórico. La reordenación de la zona de aparcamiento, permitirá calificar una pequeña zona verde, al menos de 100 m2 , cuya ubicación concretará un Estudio de Detalle.

Se descarta la cesión en pleno dominio de la parcela para equipamiento, ya que impediría materializar la edificabilidad residencial; se realizará en complejo inmobiliario, en la planta baja, con una superficie de 100 m2 sin acondicionar. La cesión de aparcamiento en superficie quedaría satisfecha por la cesión de viario realizada. Se deberá ejecutar las obras de urbanización del viario. Se elimina el aprovechamiento municipal, obteniendo un beneficio del 17,24%, que resulta aceptable.

El otro ámbito de actuación situado en el Ensanche se sitúa en la calle Tenor Marín. Se trata de una de una vivienda unifamiliar; sin embargo, “es evidente que se encuentra fuera de lugar”, se recoge en la Memoria, porque está completamente rodeada de residencial colectivo de 5 y 8 plantas, con una edificabilidad muy superior. Para homogenizar tipologías y alturas, el PGOU asigna ocho alturas, como el resto de la manzana y la superficie de parcela queda en 2.063 m2 . Se elimina la calificación como equipamiento privado. La parcela tiene unos desniveles muy pronunciados, tanto hacia el Norte como hacia el Este. La parte más adecuada para la implantación una edificación es la esquina suroeste, de modo que se incrementa la edificabilidad hasta 3.507,10 m² de forma que se pueda materializar en un edificio de ocho plantas y el resto de la parcela sea para espacios comunes. Se posibilita así la construcción de 27 viviendas y un área de zonas de verdes de 100 metros cuadrados. La cesión de zona verde se realizará en pleno dominio y la de equipamiento se realizará en complejo inmobiliario.

El nuevo PGOU se aprobó de manera inicial en pleno a finales de julio y hasta mediados del mes de noviembre se pueden presentar alegaciones al documento.

Centro Histórico

El antiguo convento de la plaza Bretón, en pleno Centro Histórico, podría albergar cuatro viviendas según se recoge en la Memoria de Viabilidad Económica. Se trata de una parcela calificada como equipamiento religioso situada en suelo urbano consolidado, ordenada por un PERI: una parte de la parcela (190 m2 ) está calificada como equipamiento religioso, mientras que el resto de la parcela está calificada con uso residencial.

La catalogación del edificio y su escasa superficie, no permiten la cesión de suelo dotacional, ni siquiera en complejo inmobiliario. La cesión de aparcamiento también deberá compensarse económicamente. No cabe demoler el edificio al tratarse de un inmueble en área protegida.

Ciudad Escolar

Con objeto de conseguir una adecuada imagen urbana conformada por edificios en altura de uso residencial colectivo a ambos lados de la carretera Alcañiz, que forma parte de la malla viaria básica, se ha redactado una Memoria de Viabilidad Económica que plantea pasar de 10 viviendas que hay en la actualidad a 92 viviendas, una manzana situada en frente de la antigua Ciudad Escolar, que en el PGOU del 85 está calificado como industrial y la revisión del Plan establece como residencial con una altura máxima de cinco plantas. 

Actualmente se trata de cinco parcelas independientes aunque se considera en una sola memoria. Dentro de cesión prevista como dotación están 21 plazas de aparcamiento en vía pública. 

La Memoria de Viabilidad Económica se plantea para la reforma o renovación de un ámbito de suelo urbanizado y en actuaciones de dotación y de rehabilitación edificatoria.

Los ingresos derivados tienen que ser suficientes y proceden de la venta de los solares. Se calculan multiplicando la edificabilidad atribuida  en la modificación de planeamiento de los distintos usos por los valores de repercusión del suelo.

La renovación del PGOU plantea diferentes memorias de viabilidad económica también en  suelos urbanos no consolidados. En concreto, en siete ámbitos de la ciudad.

Las memorias de viabilidad económica planteadas en suelo urbanizados se sitúan en  siete ámbitos de suelo urbano no consolidado como son en el colegio Las Viñas, en San Nicolás de Bari, en la calle Alicante, en el grupo La Paz,  en el convento de San Francisco, en la calle San Cosme y en la plaza de la Bombardera. En estos dos últimos casos la MVE se incorporará a los Planes Especiales de Reforma Inferior. 

Las premisas que se tienen en cuenta son la superficie a urbanizar, el coste de urbanización, el valor del suelo en origen  y el umbral mínimo de viabilidad. Toda esta documentación está disponible en la página web www.pgouteruel.es, en el apartado de Aprobación inicial.