CEOE y Cepyme denuncian que parte de las viviendas programadas dentro del Plan de Urbanismo de Teruel son inviables

CEOE y Cepyme han presentado un documento conjunto con alegaciones al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Teruel durante la fase de aprobación inicial de la adaptación y revisión de este. Las organizaciones empresariales demandan que este nuevo plan tiene que conseguir una ciudad atractiva y cómoda en cuanto a movilidad y, a su vez, tener capacidad de dotar de residencia a los nuevos habitantes que lleguen con motivo de posibles proyectos de inversión empresarial.

Con el futuro plan, Teruel cuenta con suelo industrial disponible para albergar grandes inversiones. Sin embargo, los empresarios denuncian que a nivel habitacional no ocurre lo mismo, de ahí la necesidad de prever unas expectativas de crecimiento mayores, ajustando los plazos y priorizando el desarrollo de áreas estratégicas para atender las necesidades residenciales actuales y futuras.

El modelo de ciudad compacta fomenta un uso eficiente del suelo. No obstante, las organizaciones empresariales apuntan que este enfoque no solo debe basarse en la proximidad de las edificaciones, sino también en aumentar la densidad de viviendas y la edificabilidad, aspectos esenciales para garantizar un equilibrio entre la oferta y la demanda de residencia.

Respecto a la clasificación de suelos, el nuevo plan reduce el suelo urbanizable al descalificar bolsas de suelo denominadas “satélite”, y esto lo hace “sin tener en cuenta el potencial de crecimiento de la ciudad en los próximos 20 años”, explican desde la patronal turolense. Los empresarios denuncian que el plan de 1985 tenía más suelo contemplado para construir que el actual.

Suelo urbano no consolidado (SU-NC)

CEOE Teruel y CEPYME Teruel señalan que la gran mayoría de los suelos de este tipo contemplados en el plan presentan dificultades para su desarrollo debido a factores como la multitud de propietarios, la existencia de bienes y actividades prexistentes, y la poca densidad de viviendas prevista, con bajo aprovechamiento, lo que repercute en la viabilidad de los proyectos y en las pocas posibilidades de que estas zonas se desarrollen urbanísticamente. Por este motivo, plantean que muchos de estos ámbitos de suelo no consolidado pasen a considerarse suelo urbano consolidado, lo que serviría para agilizar su desarrollo.

Suelo urbano urbanizable (SUZ)

Los empresarios turolenses apuntan que los ámbitos de suelo urbanizable que contempla el plan presentan dificultades para su desarrollo por la existencia de bienes prexistentes y la densidad de viviendas prevista, a lo que se suman otras complicaciones relacionadas con la orografía que condicionan la edificación y aumentan los costes de construcción y urbanización, lo que consideran que repercute en la viabilidad de los proyectos y en las posibilidades de que estas zonas se desarrollen urbanísticamente.

Además, explican que hay que tener en cuenta que las zonas de la ciudad que se han desarrollado en los últimos años contaban con una densidad de 40 viviendas por hectárea y la viabilidad de los proyectos ha resultado muy ajustada, siendo las condiciones de edificabilidad de los solares más favorables y con apenas existencia de bienes preexistentes.

Los costes actuales de construcción han experimentado aumentos muy considerables, en mayor proporción que el precio de venta de las viviendas, de ahí la preocupación de los empresarios por la posibilidad de que un porcentaje muy importante del mismo no llegue a desarrollarse por falta de viabilidad. Por este motivo, solicitan que se aumenten las densidades previstas en algunos sectores, llegando hasta las 60-65 viv/ha.

“Las mayores cargas impuestas a los sectores, muchas de ellas fuera de los mismos, así como las cesiones propuestas y las limitaciones de aprovechamiento y densidad, harán que muchos sectores nunca lleguen a desarrollarse”, matizan desde la patronal turolense. Explican que esto es debido a los datos desactualizados que se han tenido en cuenta a la hora de elaborar la Memoria de Viabilidad Económica en base a la cual no se ha establecido el “adecuado equilibrio de beneficio y cargas”.

Según los empresarios, se han tenido en consideración unos valores que están totalmente desfasados y fuera de mercado, con unos costes de construcción de 870 €/m2 edificable (un 30% inferior al valor real), unos costes de urbanización entre 42 y 67 €/m2 (insuficientes en la actualidad), acompañado de una baja valoración de los bienes y actividades existentes, lo que directamente implica un mayor beneficio al promotor y proponen el equilibrio con mayores “cargas y cesiones”.

Desarrollos futuros: sistemas de actuación

En el sector SUZ-D/R.07 Aljezares se prevé gran cantidad de viviendas, 420 de ellas protegidas, un mínimo de 23.000 m2 de suelo terciario, 86.000 m2 de para instalaciones deportivas y la ordenación de la entrada sur de la ciudad. La patronal considera que el sistema actual de compensación alargaría su desarrollo debido a la multitud de propietarios, el bajo aprovechamiento y las cargas impuestas. Por ello, proponen cambiar al sistema de cooperación para facilitar su ejecución, lo que beneficiaría a la ciudad de Teruel.

Demanda de vivienda en el horizonte del PGOU

Las organizaciones empresariales denuncian que el número de viviendas estimadas en el plan, 8.580, es demasiado bajo, teniendo en cuenta el horizonte temporal del PGOU de veinte años. Los empresarios proponen revisar las fórmulas utilizadas para calcular la necesidad de vivienda en la ciudad y aumentar los coeficientes aplicados, ya que muchos terrenos presentan un desarrollo complicado por los motivos anteriormente expuestos y los litigios legales que suelen derivarse.

Disponibilidad insuficiente de suelo terciario

CEOE Teruel y CEPYME Teruel consideran que el espacio previsto para suelo terciario es insuficiente. Destacan que es prioritario incrementar la superficie de suelo terciario y contemplar nuevas bolsas en la parte norte de la ciudad, pensando en la proyección dinamizadora del nuevo Hospital de Teruel y coincidiendo con la principal entrada a Teruel desde la autovía.