El nuevo Plan General de la capital turolense plantea cerca de 8.000 potenciales viviendas en un horizonte de 20 años

El nuevo Plan General de Ordenación Urbana, cuya aprobación inicial se llevará a cabo este mes de julio, plantea que el número de viviendas potenciales para los próximos veinte años es de 7.917 teniendo en cuenta el incremento de población para las próximas dos décadas que podría llegar a los 39.000 habitantes.

El documento que está a punto de aprobarse considera que al año se pueden construir un promedio de 8 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes en un escenario normalizado y aunque el mercado de la vivienda está lejos de ser perfecto.

Está previsto que el documento -que sigue las líneas generales marcadas en el avance aprobado en 2020- pase por comisión esta semana para ser dictaminado y la aprobación inicial se realizará en el pleno que se celebrará a finales de este mes de julio. La mayoría absoluta del Partido Popular en el Ayuntamiento de Teruel garantiza que vaya a salir adelante.

La adaptación-revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Teruel comenzó a gestarse a principios de la anterior legislatura. El camino ha sido largo y tortuoso pero este verano se dará un paso más en su tramitación. Con su aprobación inicial se abrirá un periodo de exposición al público de tres meses durante el cual se podrán presentar alegaciones. Posteriormente, habrá una aprobación provisional antes de la definitiva que le corresponde al Gobierno de Aragón.

La revisión del Plan General lleva años trabajándose en el Ayuntamiento de Teruel. Los grupos políticos han tenido a su disposición el vasto contenido que se ha desarrollado desde la Oficina del PGOU pero, como el Partido Socialista y Vox cambiaron todos sus concejales y Teruel Existe es nuevo en el Ayuntamiento, durante este primer año de legislatura se han llevado a cabo reuniones con los nuevos concejales para explicarles toda la documentación.

Una documentación muy amplia y extensa que se ha coordinado desde la Oficina del PGOU, dependiente del Ayuntamiento, y que cuenta con informes de diferentes instituciones.

El actual PGOU data de 1985 y planteaba un futuro más expansivo del que finalmente ha resultado ser para una población de 66.000 habitantes, una cifra que está lejos de poder ser una realidad. En estos casi cuarenta años ha sido objeto además de multitud de modificaciones aisladas, planeamientos de desarrollo, estudios de detalle o criterios interpretativos que hacen necesaria su refundición.

El nuevo documento se plantea para un horizonte temporal de 20 años (2026-2045) y responde al principio de desarrollo sostenible desde el punto de vista ambiental, económico y social basado en el modelo de ciudad compacta como ya se incidía en el avance.

Los principios de desarrollo sostenible se basan en un consumo racional del suelo, unos incrementos de la densidad y de la compacidad, la continuidad con la ciudad existente, la recuperación de la misma y la regularización de núcleos de población en suelo no urbanizable.

En los sectores de suelo urbanizable el PGOU plantea densidades medias o altas, en general no inferiores a 50 viviendas por hectárea y sin superar el límite de 75 que impone el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón de 2014 (TRLUA-14) en suelo urbanizable.

Para establecer esa continuidad con la ciudad existente, el PGOU desclasifica lo que llama “sectores satélite” alejados de la ciudad y todos los sectores colindantes a los barrios rurales. Así el suelo urbanizable es colindante a la ciudad existente favoreciendo un crecimiento radioconcéntrico asumiendo los límites que imponen al Sur, Este y Oeste las infraestructuras viaria y ferroviaria, la topografía o la protecciones del paisaje, fundamentalmente las vegas de los ríos Turia, Guadalaviar y Alfambra.

Para recuperar la ciudad existente además el PGOU delimita diferentes ámbitos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Regulación

El resumen ejecutivo del PGOU subraya que las edificaciones ilegales en suelo no urbanizable que forman núcleo de población, en la mayoría de los casos sin parcelación ilegal, es un fenómeno muy extendido en el término municipal de Teruel. Se sitúan, generalmente, en suelos de alto valor ecológico, sin ordenación alguna, y sin resolver adecuadamente la dotación de los necesarios servicios de abastecimiento, saneamiento, suministro de energía eléctrica o recogida de residuos. “Este fenómeno de ocupación del territorio al margen del planeamiento, produce un importante impacto en el modelo territorial que aborda el PGOU”, subraya el documento.

El PGOU adopta el modelo de ciudad compacta e impulsa las políticas públicas en materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Además, se hace hincapié en la aplicación del Informe de Evaluación de los Edificios (en adelante IEE) como herramienta indispensable para las políticas de rehabilitación del parque inmobiliario en general, y de protección del BIC del Centro Histórico en particular.

A nivel de suelo para usos productivos, el documento plantea que las necesidades de suelo industrial y terciario podrían quedar cubiertas exclusivamente con Platea pero categoriza una reserva estratégica de suelo no urbanizable genérico de 79 hectáreas para la ampliación de Platea, que permitiría disponer de 500.000 m² de parcelas netas de suelo industrial. Del análisis de necesidades se excluye el Aeropuerto de Teruel.

Dotaciones urbanísticas

En cuanto a dotaciones urbanísticas, el PGOU plantea que para facilitar la movilidad rodada hay que mallar la red viaria principal, mejorar las conexiones entre los barrios urbanos y el nuevo hospital y dotar de plazas de aparcamiento el Centro histórico y los barrios tradicionales.

En cuanto a la movilidad peatonal, se propone dotar de itinerarios peatonales de largo recorrido que conecten los barrios urbanos entre sí y con el Centro Histórico apoyados en los ascensores existentes y propuestos; continuar extendiendo la red de carril bici, ya que se prevé su utilización no solo por bicicletas, sino también por los nuevos modos de transporte eléctricos y peatonalizar totalmente el Centro Histórico.

Comunicar de forma sostenible los barrios rurales con la ciudad de Teruel, mediante una red de itinerarios peatonales y carriles bici es otra de las acciones programadas y en la que ya se ha comenzado a trabajar.

En cuanto a los servicios urbanos, el PGOU recuerda que hay que garantizar la suficiencia del recurso hídrico para el conjunto del municipio y para las distintas áreas de suministro, en base al consumo actual y a las proyecciones de nuevas viviendas y suelos, incluyendo las etapas de captación, conducción, tratamiento, almacenamiento y distribución. Asimismo, hay que garantizar la suficiencia del saneamiento incluyendo la conducción y la depuración de aguas residuales y la suficiencia de suelo para el suministro de gas, energía eléctrica, telecomunicaciones y demás servicios esenciales o de interés general.

Por otra parte, el PGOU apuesta por distribuir los espacios libres y zonas verdes de forma homogénea entre los diferentes barrios de la ciudad, haciéndolos más accesibles a los ciudadanos y aprovechar el potencial de espacios libres y zonas verdes muy próximos a la ciudad, particularmente en Las Arcillas y en la vega del río Turia. En cuanto a los equipamientos, el documento incide en que en los próximos años hay que distribuirlos de forma homogénea entre los diferentes barrios de la ciudad, haciéndolos más accesibles a la ciudadanía.

Tipificación del suelo

El PGOU mantiene en líneas generales la clasificación del suelo urbano del 85 pero con la categorización del TRLUA de 2014. La desclasificación se limita al ajuste de los bordes en los barrios rurales y a algunos ámbitos cercanos a la ciudad que para el equipo redactor del PGOU “no reúne los requisitos exigidos”. El PGOU desclasifica todos los “sectores satélites” alejados de la ciudad, y todos los sectores colindantes con los barrios rurales, que no presentan signos de autosuficiencia; solamente los barrios de San Blas y Villaspesa se caracterizan como “dependientes en fase de transición hacia la autosuficiencia”. Se clasifica suelo urbanizable residencial exclusivamente en el entorno del suelo urbano de la ciudad de Teruel. Un caso particular del suelo urbanizable son los sectores delimitados a efectos de posibilitar la regularización de núcleos de población en suelo no urbanizable.

Novedad

El PGOU regula la implantación de las Viviendas de Uso Turístico por varios motivos: preservar la convivencia a nivel de edificio y a nivel de barrio, ante las molestias que supone el constante trasiego de turistas, y controlar el evidente proceso de tercialización del Centro que expulsa a los residentes por la presión al alza del precio de la vivienda y de los servicios que ofrece el barrio.

Las Normas Urbanísticas incorporan unas limitaciones a las VUT, con objeto de atenuar los efectos negativos que provocan, sin prohibir en ningún caso su establecimiento, según detalla el resumen ejecutivo del PGOU que se va a aprobar de forma inicial en los próximos días.

La tres erres: rehabilitación, regeneración y renovación

El número de viviendas del municipio de Teruel se sitúa en 21.056 y el número de inmuebles en 7.538. El año de construcción promedio se sitúa en 1972, por lo que la demanda de calefacción actual es alta, con un promedio de 156 kWh/m2 al año. Con los programas de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio se pretende intervenir para reducir este gasto energético hasta los 55 kWh/m2 anuales.

Estos programas pasan por desarrollar las tres erres: la rehabilitación edificatoria, la regeneración urbana y la renovación y para ello se establece una serie de áreas a partir de un estudio previo realizado con un catálogo de barrios vulnerables. Se pretende así cumplir con uno de los artículos de la normativa urbanística aragonesa que propone la ordenación pormenorizada en el suelo urbano consolidado.

El Plan General propone como áreas de rehabilitación edificatoria los que coinciden con La Parra, donde ya se ha iniciado un programa para favorecer la eficiencia energética; la Judería, el Grupo Segarra; la obra sindical; las urbanizaciones San Cristóbal y Sagrada Familia; la calle Moncada y el barrio del Pilar.

Las áreas de regeneración urbana serían cinco, en concreto, la Bombardera, la Plazuela, Arreñales del Portillo, Cuevas del Siete y Los Arcos.

La renovación urbana se establece para la zona de la plaza Bombardera y la calle El Rincón.

Estos procesos de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se han secuenciado en cuatro etapas. En una primera etapa se haría La Parra, la Judería, Arreñales del Portillo y la renovación urbana de El Rincón y la plaza de la Bombardera. En una segunda etapa se incluye el grupo Segarra y la Sagrada Familia además de las Cuevas del Siete y en una tercera la calle Moncada y la Plazuela, además de la Bombardera. Para la última quedaría la urbanización San Cristóbal y la zona de los Arcos.

Las actuaciones de rehabilitación edificatoria establece que todas las actuaciones relativas a la ejecución serán llevadas por cada comunidad de propietarios interesada o al agente rehabilitador en quien deleguen. Lo mismo ocurre con las actuaciones de regeneración urbana.

Todas las actuaciones que afecten a la renovación del espacio público urbanizado: encargo de proyectos y direcciones de obra, contratación de las obras de renovación de la urbanización y recepción de las mimas, corresponderán al Ayuntamiento de Teruel.

En el caso de las actuaciones de renovación urbana, corresponde a la Administración establecer el sistema de gestión, que podrá ser de gestión directa, mediante expropiación o cooperación, o de gestión indirecta, mediante compensación o adjudicación a urbanizador.

Las actuaciones sobre edificios existentes pasan por el ahorro energético de al menos un 30 % y la instalación de ascensores, entre otras medidas.