El Ayuntamiento de Teruel aborda la reordenación urbanística de San Blas para favorecer un desarrollo “contenido”
El Ayuntamiento de Teruel ha aprobado inicialmente una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en San Blas que apuesta por un desarrollo "contenido" de este núcleo que ponga coto a la edificación en grandes bloques que desvirtuó durante el boom inmobiliario la imagen del barrio. Para ello, se reducirá la superficie de suelo de uso residencial y la edificabilidad global, que se ajustará a las características de las distintas zonas de la pedanía. El objetivo es devolver a este núcleo los valores rurales, potenciando las edificaciones de corte tradicional frente a las de tipología urbana levantadas en la última década.
La modificación del planeamiento, redactada por el gabinete de ingeniería Turiving SA por encargo del consistorio, incluye también las barriadas de La Guea y Los Marines y actualmente se encuentra en periodo de información al público con carácter previo a su aprobación definitiva.
La memoria del proyecto señala que el desarrollo de San Blas en los años de bonanza económica "aprovechó la alta edificabilidad posible" en este barrio -de 2 metros cuadrados por metro cuadrado con carácter general- para introducir bloques de vivienda colectiva de características muy distintas a las preexistentes.
La modificación del PGOU tiene como objetivo principal "sentar las bases para evitar de nuevo este tipo de actuaciones", con medidas como garantizar que las nuevas manzanas sean más compactas, la regulación de las alturas de los edificios, especialmente en las zonas de mayor impacto visual, así como el "ajuste de la edificabilidad" a las distintas situaciones del tejido urbano. Con ello se pretende "devolver a San Blas el crecimiento sostenible y sostenido típico de una pedanía rural", añade el documento.
Pisos y solares vacíos
A raíz del boom inmobiliario iniciado en 2005, la población de esta pedanía se duplicó por la ocupación de los pisos construidos, al pasar de 286 habitantes en 2006 a 581 en 2013, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El nuevo planeamiento, concebido para el horizonte 2015-2035, parte de la base de que, con la crisis económica, el crecimiento de la población está estancado e incluso se ha iniciado un "ligero decrecimiento".
Además, parte de la vivienda construida durante los años de mayor demanda se encuentra todavía vacía. Por eso, realiza una estimación de crecimiento mucho más "conservadora" para las próximas dos décadas, con un incremento esperado de unos 115 nuevos habitantes de aquí a veinte años que podrán establecer su residencia tanto en las zonas de desarrollo en suelo urbanizable delimitado, como "en los numerosos solares y viviendas vacíos en el casco urbano consolidado".
Partiendo de esta estimación de crecimiento y de la reducción de las necesidades de desarrollo, la modificación del planeamiento prevé la desclasificación de 46.223 metros cuadrados de suelo urbanizable no delimitado previsto en el PGOU de 1985, ya que desde entonces estos terrenos "no han mostrado síntomas de cumplir las expectativas que sobre ellos se tenían". En su lugar, no se contempla ningún suelo añadido con esta clasificación.
En cuanto al resto de los tipos de suelo, propone ampliar en 13.936 metros cuadrados la superficie de suelo urbano, que se añadirían a los 134.550 metros cuadrados contemplados en el planeamiento vigente.
Este incremento deriva del aumento de la superficie destinada a equipamientos, zonas verdes y viario público y privado, mientras que se reduce el espacio edificable. Así, se establecen espacios inedificables privados en los que no se podrá construir por el impacto negativo que tendría en el paisaje rural tradicional.
En el suelo urbano, se pretende adaptar el planeamiento a la realidad, ajustando de forma estricta sus límites a las edificaciones existentes. Con ello se trata de resolver de forma definitiva las "numerosas incoherencias" generadas por las contradicciones existentes entre el PGOU de 1985 y el Plan Especial de Reforma Interior (PERI) aprobado para San Blas en 1990.
La ampliación de suelo urbano permitirá recoger, por ejemplo, las instalaciones educativas, deportivas y sanitarias de la zona de equipamientos situada junto a la iglesia del siglo XX, al sur de la carretera, con los viales y los usos actuales.
Además, se proyecta un nuevo vial para mejorar la comunicación de la zona de la calle Los Doctores para que el acceso se realice con una pendiente "más suave" que facilite el tránsito, "especialmente en condiciones climatológicas adversas".
Densidad y alturas
Pero uno de los cambios más importantes en el suelo urbano es el que afecta a la edificabilidad, que tanto el PGOU como el PERI establecían en 2 metros cuadrados por metro cuadrado. Este valor "ha resultado demasiado alto y perjudicial en determinadas áreas para el carácter original de este barrio rural", según los autores de la modificación del planeamiento.
Tras considerar que "sería erróneo" aplicar una reducción generalizada de ese coeficiente, plantean establecer distintos valores de referencia en función del tamaño de las parcelas y de otros parámetros. La edificabilidad oscilaría entre 1,3 metros cuadrados por metro cuadrado en parcelas de más de 115 metros cuadrados y 2,5 metros cuadrados por metro cuadrado para las de menos de 55 metros cuadrados. Las edificaciones construidas al amparo de anteriores ordenanzas no quedarían sin embargo fuera de ordenación, según aclara el documento.
Otra de las medidas propuestas pasa por el establecimiento de alturas máximas en las edificaciones. En estos momentos, existen bloques de planta baja más tres pisos en el barrio, pero al haberse levantado en las zonas altas -incluso en los bordes de las cornisas de las laderas- desde las zonas situadas en niveles más bajos se perciben como enormes construcciones de cinco o seis plantas.
Para atajar este excesivo impacto y acabar con la "heterogeneidad" de las construcciones, la nueva ordenación establece que la altura máxima de los edificios será de diez metros -tres plantas- en San Blas. En las zonas de pendiente y en calles estrechas, se reduciría a 7,5 metros o dos plantas.
En la Guea y Los Marines, la altura máxima será de siete metros -dos plantas-, al igual que en la zona de la vega del Guadalaviar, que se desea proteger de forma específica al igual que el resto de las zonas con valor ecológico de San Blas y sus barriadas.
Depuración de aguas
La modificación del Plan General de Ordenación Urbana en San Blas plantea la necesidad de completar las instalaciones de depuración de aguas residuales, "actualmente insuficientes", para dar respuesta a las nuevas demandas generadas por el incremento de población registrado en los últimos años. Así, propone la ampliación de la planta de tratamiento que existe en la pedanía y la construcción de dos nuevas depuradoras que en La Guea y Los Marines.
La evaluación de sostenibilidad económica de la modificación calcula el coste en 310.423 euros, una cifra que incluye los 41.862 euros necesarios para la adquisición de suelo y los 265.161 euros del presupuesto de licitación de las obras.
Autor:EVA RON / Teruel