El Ayuntamiento de Teruel quiere abordar la ordenación urbanística de Las Viñas, un área de suelo urbano de más de 55 hectáreas definida en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que ha ido desarrollándose de forma irregular según avanzaba la construcción de viviendas unifamiliares
Calles estrechas, sin aceras y muchas veces acabadas en fondo de saco y graves deficiencias en la dotación de servicios, sobre todo por la carencia de red de saneamiento en la mayor parte del ámbito y de un adecuado alumbrado público, son los males que este crecimiento desordenado ha acarreado y que el consistorio pretende atajar con una modificación del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) vigente en esta zona desde 1988 pero que nunca llegó a aplicarse
La modificación del planeamiento, ya redactada, pretende favorecer "un desarrollo coherente y organizado" de Las Viñas, con un adecuado reparto de cargas y beneficios entre los propietarios. En ella se definen nuevas alineaciones para las edificaciones y se reorganizan las actuales, tratando de ajustarlas a las determinaciones del PERI original pero "intentando la menor afección a las edificaciones ya existentes"
El Ayuntamiento gestionará de forma directa la urbanización mediante el sistema de cooperación, mediante el cual la administración municipal ejecutará las obras, pero los propietarios tendrán que sufragarlas y aportar el suelo de cesión obligatoria para viales, equipamientos y espacios libres
La modificación del PERI divide el ámbito de actuación en 19 unidades de ejecución, cada una de ellas con un número reducido de parcelas para facilitar la gestión. Al aplicarse el sistema de cooperación, la reparcelación será obligatoria, pero el consistorio dejará abierta la vía para que los propietarios que lo deseen presenten propuestas de reparcelación voluntaria en el plazo de seis meses a partir de la aprobación definitiva de planeamiento
Legalización
La ordenación de la zona tendrá, por tanto, coste económico para los particulares y en algunos casos conllevará retranqueos para ampliar viales, pero a cambio podrán legalizar por completo sus viviendas y obtener una adecuada dotación de servicios
Juan Carlos Cruzado (PP), cuarto teniente de alcalde y concejal de Urbanismo, explicó que el Ayuntamiento pretende intervenir lo antes posible en una primera unidad de ejecución para ampliar una calle y mejorar los accesos a Las Viñas. El resto se irán desarrollando de forma paulatina a un ritmo no determinado en un proceso tras el cual el área pasará a ser suelo urbano consolidado
Entre tanto, las determinaciones del PERI se aplicarán a cualquier nueva construcción que se promueva a partir de su entrada en vigor. Para evitar que hasta ese momento se levanten edificaciones que puedan contravenir lo que establezca el nuevo planeamiento, el Ayuntamiento aprobó en el pleno municipal del pasado 4 de julio la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación, edificación y demolición durante un año, una medida que entró en vigor el 29 de julio
La modificación del Plan Especial se inició en 2014. Su redacción ya ha concluido y ahora se iniciará su tramitación
El documento detalla que, a pesar de que en 1988 se aprobó el primer PERI para ordenar esta zona y de que después se han tramitado otros instrumentos de planeamiento, "la edificación se ha seguido desarrollando sin la correspondiente urbanización de viales ni la dotación de servicios"
Así, excepto en una pequeña parte, la zona "adolece de importantes deficiencias, no existiendo viales ni redes de servicio que se ajusten a las determinaciones del planeamiento". Lo más grave, añade, es que "la mayor parte del área carece de red de saneamiento" y los vertidos van a fosas sépticas, con el consiguiente riesgo de contaminación de acuíferos
En las últimas décadas, además, el problema se ha incrementado porque Las Viñas se ha consolidado como un área de residencia permanente, "dejando atrás la función asociada al uso agrícola y de residencia estival que tenía en origen"
Entre las consecuencias de este crecimiento desordenado figura el desarrollo de una extensa red de viarios de carácter privado para dar acceso a las nuevas parcelas surgidas, así como una carencias de infraestructuras, redes de servicios públicos y equipamientos, porque no se han hecho efectivas las cesiones de suelo dotacional
La modificación del PERI refleja el estado actual del sistema de viales, con su trazado y su estado de urbanización, que a lo largo de los años se ha centrado "exclusivamente en la pavimentación de los viales, que carecen de aceras, realizada sin un criterio conjunto y sin la previsión de las redes de infraestructuras necesarias". Los viales privados tienen solo entre 4 y 5 metros de anchura porque los vallados de las edificaciones han apurado al máximo el espacio disponible en las parcelas
Como criterio general, el PERI fija una sección mínima de calzada de 5 metros para los viales de acceso a viviendas y, teniendo en cuenta que tienen una densidad de circulación muy baja, se propone un tratamiento de pavimentación unificada, sin separación entre calzada y aceras. Además, se reservan una serie de viales que tendrán uso exclusivamente peatonal. Como regla general, se establecen en todas las intersecciones chaflanes para mejorar la visibilidad
El documento considera "prioritario" el desarrollo de las dos unidades de ejecución más próximas a la carretera de Alcañiz, junto a la calle Leocadio Brun, por la necesidad de dotarlas de viarios adecuados.
Ahora, en esta zona los viales "son inexistentes en la actualidad, se presentan en algunos casos como accesos rodados sin pavimentar a un número reducido de parcelas y tienen su trazado interrumpido por las vallas de las mismas", según detalla el Plan Especial
Desarrollo prioritario
El desarrollo de estos viales se considera clave para mejorar la comunicación entre la carretera de Alcañiz y el área de las Viñas, descongestionando de esta forma la única conexión actual entre ambos puntos, la calle Leocadio Brun
El PERI define además un nuevo esquema de red de saneamiento, que dará servicio a todas las parcelas cuando se complete el desarrollo de todas las unidades de ejecución propuestas
La modificación no supone clasificación de nuevo suelo urbano ni incremento de la densidad residencial o de la edificabilidad establecidas en el Plan Especial del 88. Tampoco varían los usos del suelo
La densidad media se fija en 9,85 viviendas por hectárea, de forma que el número máximo de casas que admitirá este ámbito será de 545
La superficie total del área afectada por el PERI es de 553.498 metros cuadrados, de los que 225.553,82 metros cuadrados son edificables. Para espacios libres públicos se reservan 7.220 metros cuadrados y para equipamientos sociales, 1.320 metros cuadrados
Autor:EVA RON / Teruel